Immer wieder das Thema
„Schönheitsreparaturen“ und „Reparaturklausel“
– Neueste BGH-Entscheidung vom 08.07.2020 –
Seit Jahren sind Schönheitsreparaturen und Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen Thema von gerichtlichen Entscheidungen.
Der Vermieter wähnt sich in rechtlicher Sicherheit, wenn er in seinem Vertrag mit dem Mieter eine sogenannte „Schönheitsreparaturklausel“ vereinbart hat. Der Vermieter besteht, meist im Falle der Beendigung des Mietvertrages darauf, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen habe.
In der Vergangenheit ergingen zahlreiche Entscheidungen des Bundesgerichtshofes zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bzw. insbesondere zur Unwirksamkeit und stärkten die Rechte der Mieter. Selbst wenn entsprechende Reparaturklauseln im Mietvertrag vereinbart sind, bedeutet dies noch lange nicht, dass der Mieter auch zu Schönheitsreparaturen bzw. Renovierungen verpflichtet ist.
Nun war wieder einmal die Frage, wer Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, Gegenstand einer Entscheidung des BGH.
In dem aktuell vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Mieter eine bei Vertragsbeginn nicht renovierte Wohnung angemietet. Der Zustand der Wohnung verschlechterte sich im Laufe der Mietzeit, so dass der Mieter den Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in Form von Tapezier- und Streicharbeiten aufgefordert hat. Der Mieter forderte schließlich auch vom Vermieter einen entsprechenden Vorschuss in Höhe von ca. € 7.000,00, welcher für die Durchführung der Arbeiten erforderlich war.
Der Vermieter berief sich auf die Klausel im Mietvertrag, die dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten auferlegt hatte. Auch vertrat der Vermieter die Auffassung, dass er keinen Vorschuss gem. § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu leisten habe, da die Mieträume im Sinne dieser Vorschrift nicht mangelhaft waren.
Der BGH hat nun die Rechtsfrage dahingehend entschieden, dass die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist. Dies deshalb, weil dem Mieter zu Beginn des Vertrags, eine unrenovierte Wohnung übergeben worden war. Die Instandhaltungspflicht obliegt also dem Vermieter. Der BGH bejahte einen Anspruch des Mieters dann, wenn sich der Zustand der Mietwohnung zwischenzeitlich verschlechtert hatte.
Wie auch in bereits zuvor ergangenen Entscheidungen, hat der BGH nochmals seine Rechtsauffassung betont, dass an die Stelle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt.
Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an den Mieter. Hier war nun eine nicht renovierte Wohnung vermietet worden, so dass der Vermieter grundsätzlich nur verpflichtet wäre, diesen ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Betont hat er auch, dass dem Vermieter eine Instandhaltungspflicht trifft, wenn sich der anfängliche Zustand der Wohnung wesentlich verschlechtert hat, denn dann sei eine Durchführung von Schönheitsreparaturen erforderlich und interessengerecht.
Hierzu hat nun der BGH abschließend entschieden, dass der Mieter in einem solchen Fall zwar eine Renovierung vom Vermieter verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den Kosten zu beteiligen hat. Hierbei ist nun wieder auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen, als auch ein entsprechender Ermessungsspielraum eröffnet.
Soweit keine Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig zu einer hälftigen Kostenbeteiligung führen, so dass also der Mieter und der Vermieter die Hälfte der Renovierungskosten zu tragen hätten. (BGH, Urteil vom 08.07.2020, Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)
In der Praxis wird dies allerdings zu nicht unerheblichen Schwierigkeiten führen, sowohl was die Auslegung einerseits als auch die Kostenverteilung andererseits angeht. Es bedarf wohl schon einer Absprache im Vorfeld, welche Arbeiten zu welchem Kostenaufwand und von welcher Handwerksfirma durchgeführt werden. In der Praxis werden derartige Fälle wohl sicherlich sehr schwierig zu handhaben sein.
Gerne kann ich Sie ausführlicher zu diesem Thema oder ähnlichen Themen beraten.
Renate Winter
Rechtsanwältin
