Mietzahlungen in der Corona-Krise
Kündigungsbeschränkung
In der Corona-Krise hat der Gesetzgeber beschlossen, dass der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht allein deshalb kündigen kann, weil der Mieter trotz Fälligkeit der Miete diese nicht bezahlt, sofern dies auf den Auswirkungen der Corona-Pandamie beruht. Der Zusammenhang zwischen Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen, also hat der Mieter Angaben darüber zu machen, weshalb er, bedingt durch die Corona-Krise, die Miete nicht bezahlen kann.
Sollte der Vermieter aus anderen Gründen eine Kündigung aussprechen wollen, so bleibt ihm dies unbenommen. Diese Kündigungsmöglichkeiten sind von der vorgenannten Regelung ausgenommen.
Der Kündigungsausschluss erfasst nur Mietzahlungen, die in den Monaten April bis Juni 2020 trotz Fälligkeit nicht geleistet wurden.
Sollten bereits vor diesem Zeitraum Rückstände entstanden sein, hat der Vermieter zu prüfen, ob er aufgrund dieser Zahlungsrückstände eine Kündigung aussprechen kann.
Die durch den Gesetzgeber neu geschaffene Regelung in Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB gibt dem Mieter kein Leistungsverweigerungsrecht. Er bleibt grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet und kann auch in Verzug geraten, so dass der Zinsanspruch erhalten bleibt.
Wenn sich ein Mieter nun wegen der Nichtzahlung seiner Miete in dem vorgenannten Zeitraum – April bis Juni 2020 – auf die gesetzliche Ausnahmeregelung berufen will, muss er glaubhaft machen, dass der entstandene Mietrückstand auf die Corona-Pandemie zurück zu führen ist. Der Mieter muss Tatsachen vortragen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der Corona-Pandemie beruht und nicht aus anderen Gründen resultiert. Er kann hierüber eine eidesstattliche Versicherung abgeben, aber auch entsprechende Bescheinigungen bzw. Unterlagen vorlegen, aus welchen sich ein Verdienstausfall oder eine Vermögensbeeinträchtigung des Mieters infolge der Corona-Krise ergibt.
Alleine die Behauptung eines Mieters, er sei in Folge der Corona-Krise in finanzielle Schwierigkeiten geraten, wird nicht als ausreichend angesehen werden.
Letztendlich würde in einem Rechtsstreit es dem Ermessensspielraum des einzelnen Richters unterfallen, welche konkreten Anforderungen er an den Vortrag des Mieters und an die Vorlage dessen Belege stellt bzw. welcher Vortrag er als genügend glaubhaft erachtet, um einen Ausschluss der Kündigung zu rechtfertigen, unter Berufung auf die neugeschaffenen gesetzlichen Regelungen.
Es kann aber umgekehrt auch für einen Vermieter einen Härtefall bedeuten, wenn der Mieter seine Zahlungen einstellt. Es sind durchaus besondere Fallkonstellationen denkbar, in welchem dem Vermieter gleichwohl ein Recht zur Kündigung zusteht, u.a. unter Berufung auf § 242 BGB, Treu und Glauben.
In allen Fällen ist es aber immer ratsam, vor Weiteren eine gemeinsame Lösung des Problems zwischen Vermieter und Mieter anzustreben.
Gerne kann ich Sie ausführlicher zu diesem Thema oder ähnlichen Themen beraten.
Renate Winter
Rechtsanwältin
