Mietrecht – Beweislast im Schadensfalle
Obergerichtliche Entscheidung:
Vermieter muss nach Schadensfall sein fehlendes Verschulden nachweisen.
Ein Mieter hatte wegen eines Wasserschadens in seinen Räumen die Miete gemindert bzw. die Mietzahlungen eingestellt. Weiterhin machte er wegen Beschädigung seines Eigentums Schadensersatzansprüche geltend.
Der Vermieter hat die Miete gerichtlich eingeklagt, jedoch den Rechtsstreit verloren.
Das OLG Karlsruhe entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Dieser sei berechtigt gewesen, die vertraglich vereinbarte Miete wegen erheblicher Mängel der Mieträume zu mindern, § 536 BGB. Durch den eingetretenen Wasserschaden haben die Räumlichkeiten erhebliche Mängel aufgewiesen, die den Mieter zur Minderung der Miete berechtigten. Da der Mangel eindringenden Wassers durch Reparaturmaßnahmen hätte beseitigt werden können, hat der Vermieter den Mangel auch zu vertreten.
Der Vermieter hat den Beweis dafür zu erbringen, dass ihn kein Verschulden trifft. Die Beweislast für fehlendes Verschulden liegt hier also beim Vermieter, da dieser für den Zustand der Räumlichkeiten und hier des Daches des Mietshauses verantwortlich ist. Wenn dem Vermieter der Nachweis, dass er für den Schaden nicht verantwortlich war, nicht gelingt, kann der Mieter die Miete mindern und Schadensersatz vom Vermieter fordern.
Das Gericht hat in seiner Entscheidung ausgeführt, dass die vertragsgemäße Nutzbarkeit von Mieträumen schon dann beeinträchtigt ist und den Mieter zur Mietminderung berechtigt, wenn der Mieter befürchten muss, dass er seine angemieteten Räume wegen einer drohenden Gefahr nicht nutzen kann. Dies ist bei einem drohenden Wassereintritt der Fall. Dabei muss die Gefahr letztendlich aber nicht eintreten (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 22.08.2017, Az. 9 U 141/15).
Haben Sie Fragen zum Mietrecht, zur Mietminderung oder zur Beschädigung der Mietsache, dann berate ich Sie hierzu gerne.
Renate Winter
Rechtsanwältin
