BGH-Urteil zur eigenmächtigen Räumung nach Zwangsversteigerung
Häufig tritt nach Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung für den Ersteher das Problem auf, dass er das Objekt nicht leer und geräumt erhält, sondern sich darin noch Gegenstände des vorigen Eigentümers befinden.
Der Ersteigerer einer Immobilie muss sich bewusst sein, dass er bei Räumung der Immobilie sich Schadensersatzansprüchen des früheren Eigentümers aussetzt. Es ist deshalb dringend erforderlich, die in den Räumlichkeiten vorgefundenen Gegenstände zu dokumentieren. Anderenfalls läuft der Ersteigerer Gefahr, dass der Ex-Eigentümer mit hohen Schadensersatzforderungen durchdringt.
Hintergrund dieser BGH-Entscheidung war ein Fall, in welchem der Ersteher das Haus eigenmächtig geräumt hat.
Der ehemalige Eigentümer eines Einfamilienhauses verlangte daraufhin Schadensersatz von dem neuen Eigentümer. Dieser hatte, ohne einen Gerichtsvollzieher hinzuziehen oder die Gegenstände in den Räumlichkeiten zu dokumentieren, das Haus in Besitz genommen und durch eine private Firma räumen zu lassen. Einen Teil der vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände übergab der neue Eigentümer einem Auktionshaus. Der vormalige Eigentümer verlangte die Herausgabe seines Eigentums, im Wesentlichen Bilder und Möbel, die sich im Haus befunden haben sollen. Er forderte von dem Ersteher eine hohe Summe an Schadensersatz, weil dieser die Gegenstände nicht herausgeben konnte.
Zunächst hatte das erstinstanzliche Landgericht dem ehemaligen Eigentümer nur eine geringe Schadensersatzsumme zugesprochen. Der Ersteigerer haftet zwar dem Grunde nach auf Schadensersatz, weil er das Haus und die darin befindlichen Gegenstände durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen habe. Der ehemalige Eigentümer habe aber nicht substantiiert darlegen können, dass sich Gegenstände noch im Haus befunden haben und in welchem Zustand sie waren.
Hierzu hat nun der BGH eine wesentliche Entscheidung im Hinblick auf die Beweislastumkehr getroffen. Er teilte die Auffassung des Landgerichts zur Beweislast nicht.
Der Ersteigerer haftet dem Grunde nach auf Schadensersatz. Er hat in verbotener Eigenmacht gehandelt, weil er das in der Zwangsversteigerung erworbene Haus ohne Einschaltung eines Gerichtsvollziehers in Besitz genommen und die darin vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände eigenmächtig hat wegschaffen lassen. Grundsätzlich bleiben die im Versteigerungsobjekt befindlichen Gegenstände im Eigentum des Ex-Eigentümers, da sich der Zuschlag in der Zwangsversteigerung hierauf nicht erstreckt.
Der ehemalige Eigentümer kann sich auf eine Erleichterung der Beweislast berufen. Im Falle der sogenannten „kalten Räumung“, also wenn ein Vermieter die Wohnung seiner Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Räumungstitels in verbotener Eigenmacht in Besitz nimmt, nimmt der BGH eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters an.
Der Vermieter hat dann dafür Sorge zu tragen, dass das Eigentum des Mieters nicht beschädigt wird oder verloren geht. Zudem sind die Gegenstände in einem Verzeichnis aufzulisten. Entbehrlich ist ein solches Verzeichnis nur dann, wenn die vorgefundenen Gegenstände offensichtlich wertlos sind.
Diese Grundsätze gelten auch, wenn ein Ersteher in der Zwangsversteigerung die ersteigerte Immobilie ohne Hinzuziehung eines Gerichtsvollziehers eigenmächtig in Besitz nimmt und räumt.
Auch in diesem Falle, so der BGH, muss der Ersteher auf die Interessen des Schuldners Rücksicht nehmen.
Kommt ein Ersteher der Obliegenheit zur Dokumentation der Gegenstände nicht nach, muss er im Streitfall – ebenso wie der Vermieter bei der sogenannten „kalten Räumung“ – beweisen, inwieweit die Angaben des Schuldners zu Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände, die sich zum Zeitpunkt der Räumung in dem Haus befunden haben sollen, unzutreffend sind (BGH, Urteil vom 23.06.2017, V ZR 175/16).
Fazit
Auch bei Erwerb in der Zwangsversteigerung sollte man im Objekt befindliche Gegenstände nicht ohne Weiteres entfernen, sondern vielmehr entweder einen Gerichtsvollzieher hinzuziehen oder die Gegenstände dokumentieren.
Gerne kann ich Sie ausführlicher zu diesem Thema beraten.
